Utredning: Samarbete mellan planläggarna och fastighetsägarna skulle påskynda konverteringen av kontorsbyggnader till boende och inkvartering
Kontorsbyggnadernas användningsgrad har minskat i Finland under de senaste åren. Att konvertera underutnyttjade byggnader till bostäder kan förlänga deras livscykel. Detta kräver dock mer förståelse för konverteringarnas totala konsekvenser, ett närmare samarbete mellan aktörerna och en hållbarare stadsutveckling.
Tomma kontorsbyggnader kan i framtiden allt oftare konverteras till bostäder, och det lönar sig att göra det, framgår det av en utredning som miljöministeriet beställt. Det lönar sig dock inte att konvertera alla byggnader, utan projektet ska vara ekonomiskt lönsamt. De bästa förutsättningarna för konverteringsprojekt finns i städer och områden där bostädernas prisnivå och hyresnivå är högre än genomsnittet.
I Finland arbetar många olika aktörer, såsom planläggare, fastighetsägare och museimyndigheter, med ändring av byggnaders användningsändamål. För närvarande avviker de olika aktörernas åsikter och intressen ofta från varandra. I synnerhet planbestämmelserna, skyddsbeteckningarna och stadens riktlinjer och mål för markanvändningen har stor betydelse för hur lätt det är att göra ändringar i användningsändamålet. Ett eftertraktat läge och en fungerande infrastruktur är faktorer som främjar konverteringar. På motsvarande sätt kan planbestämmelser och strikta tolkningar av normer fördröja eller till och med förhindra konverteringsprojekt.
Centrala faktorer när man överväger ändring av användningsändamålet för en enskild byggnad är stomdjupet, våningshöjden, konstruktionernas skick och dimensionering samt byggnadens form. Ofta blir i synnerhet dimensioneringen av byggnaden en knäckfråga. Våningshöjden avgör om den husteknik som det nya användningsändamålet förutsätter ryms i de gamla konstruktionerna. Stomdjupet kan medföra utmaningar vid planeringen av bostadsutrymmena. Dessa kan till exempel handla om huruvida man i fasaderna kan skapa tillräcklig fönsterarea för att uppfylla kravet på mängden naturligt ljus i bostadsrummen och huruvida man kan rita upp sådana planlösningar som lämpar sig för boende och som passar stommen.
Det behövs en kontinuerlig dialog mellan alla parter
Enligt utredningen kan konvertering av kontorsbyggnader till bostäder ökas genom smidigare tillståndsprocesser och större frihet när det gäller tolkningen av myndighetsnormer. Normstyrningen skulle kunna uppdateras i syfte att gynna materialeffektivitet och koldioxidsnålhet i förhållande till andra föreskrifter. Ett aktivare samarbete och en aktivare växelverkan mellan städer, fastighetsutvecklare och byggföretag skulle också påskynda utvecklingen.
I stället för att fokusera på enskilda konverteringsprojekt bör man också vända blicken mot större helheter. Till exempel har kontorens användningsgrad i ett kontorsbyggnadsområde i Sockenbacka i Helsingfors sjunkit redan i flera års tid. Trots de låga hyresintäkterna uppmuntrar områdets identitet och prisnivå dock inte fastighetsägarna att inleda konverteringsprojekt. Genom samarbete mellan staden, utvecklarna och genomförarna kan hela områdets attraktionskraft ökas.
Faktorer som ökar konverteringsprojektets kostnadseffektivitet är bland annat möjligheten till tillbyggnad och stadens ekonomiska engagemang i projektet, till exempel i form av flexibla markanvändningsavgifter och utveckling av miljön. I synnerhet på lång sikt kan hybridbyggnader vara ett sätt att öka flexibiliteten och därmed lönsamheten och riskhanteringen i såväl konverteringsprojekt som nybyggnadsprojekt. De möjliggör en mångsidig och tät stadsstruktur och förbättrar byggnadernas användningsgrad i föränderliga situationer.
I den utredning som miljöministeriet beställt av Ramboll Finland Oy kartlades de faktorer som främjar och förhindrar ändringen av kontorsbyggnaders användningsändamål till boende eller inkvartering. Utredningen är avsedd särskilt för planläggnings- och tillståndsmyndigheterna samt för projekterare och fastighetsutvecklare. Den innehåller grundläggande information om ämnet och fungerar som stöd för den fortsatta diskussionen om ämnet mellan olika intressentgrupper.
Mer information:
Harri Hakaste
överarkitekt
miljöministeriet
tfn 0295 250 074
[email protected]
Kalevi Saarela
arkitekt, team leader
Ramboll Oy
tfn 050 3788 321
[email protected]